不動産投資ファンドが狙う政令指定都市の名前

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   政令指定都市ではREIT(不動産投資信託)資金の流入を含め、投資活動が活発になっている。地価も上がっているという。といっても、人口が減っている地域など魅力のない政令指定都市もあり、ここでも「格差」が広がっている。

   国税庁が2007年8月1日に発表した07年の路線価によると、全国約41万地点の標準住宅地は1平方メートルあたり06年比8.6%上昇。1万円増えて12万6000円で、2年連続の上昇となった。景気も上がって、地価も上がる、不動産投資も活発になる、というサイクルだ。都市部の路線価の上昇には巨大な不動産ファンドが大きくかかわっている。

札幌や仙台、名古屋、神戸、福岡には不動産ファンド流入

政令指定都市では投資活動が活発になっている
政令指定都市では投資活動が活発になっている

   国税庁によると、2007年の圏域別の上昇率は東京13.1%(06年3.5%)、名古屋9.1%(同2.1%)、大阪8.1%(同0.7%)と、3大都市圏のいずれも2年連続で上昇し、しかも上昇幅も大きくした。
   都道府県別でみると、3年連続で上昇した東京都、2年連続で上昇したのは千葉、愛知、京都、大阪など12の府県で、06年までの下落から上昇に転じたのは北海道や宮城、埼玉、神奈川、滋賀、兵庫、福岡の各県。他も軒並み下げ幅を縮めており、下げ幅が広がったのは大分県だけだった。
   ただ、東京は都心部の賃貸物件が一巡しつつあって、J-REITなどの不動産投資ファンドは、すでに地方に目を向けているという。
   ある大手不動産会社の関係者は、「地価が上昇している地域は人口が増えています。たとえば、札幌や仙台、名古屋、神戸、福岡などの政令指定都市ではREIT資金の流入を含め、投資活動が活発です」と、分析する。
   さらに、「政令指定都市」といっても、新潟市や静岡県浜松市などのように、平成の大合併で人口を増やした地域だったり、福岡県北九州市のように人口100万人を割り、なおも減少傾向にある政令指定都市は魅力を感じないとし、路線価には「その差が顕著に現れている」という。

REITが今後注目するのは「地方で人口の集中しているエリア」

   J-CASTニュースは、あるJ-REITに今後注目する地域を聞いてみた。すると、「ブロック(県・圏域)の中でも人口の集中しているエリア。それくらいしか言いようがありません」との答えが返ってきた。地価があまり上昇しすぎると、どのファンドも狙いが同じになってきて「お得感は薄れていきますね。そこで、どう、いい地域やいい物件をさがすのか、が腕の見せどころです」(J-REITの関係者)とも話す。
   このように、J‐REITなどの不動産投資ファンドが、政令指定都市、なかでも目抜き通りと立地条件のいい賃貸物件を取得している。これが、路線価の上昇にかかわっていることは間違いないようで、J-CASTニュースの取材に応じたJ‐REITは「ファンドが路線価に影響を与えているとの実感はあります」と話す。

   ただ、同じ県でも局地的な「格差」があるようで、たとえば福岡県の1平方メートルあたりの平均評価基準額(標準宅地)は06年と比べて6000円高い10万4000円で、15年ぶりにプラスに転じたが、県内18の税務署をみると、福岡、博多で上昇。西福岡で横ばい。残りの15の税務署は下落し、そのうち門司、大牟田、八女では下落幅が広がっていた。
   門司は北九州市であり、ファンド関係者のいう、「人口が減少しているところの投資には慎重になる」という説明と符合する。

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