都内住宅地で始まった地価下落 銀行の不動産融資にもブレーキ

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   銀行の不動産向け融資にブレーキ――2007年6月に施行された改正建築基準法をきっかけとした住宅着工件数の減少のせいで、銀行が建設や不動産業者向けの融資審査を厳格化している。都内の住宅地の地価は07年夏あたりがピークと見られ、ここにきて下落し始めたのも一因になっている。事態を憂慮した金融庁は2007年12月に開いた地方銀行との行政懇談会で、各銀行の頭取らを前にして財務面で問題のない、中小の建築・不動産業者などへの融資には前向きに取り組むよう求めた。

都内の「住宅地」の地価のピークは07年夏あたりだった

都内では地価下落が始まっている(写真はイメージ)
都内では地価下落が始まっている(写真はイメージ)

   野村不動産アーバンネットの「住宅地地価」価格動向(07年10月1日)によると、東京都区部でも世田谷区給田、杉並区浜田山、同区荻窪、中野区白鷺といった「優良住宅地」で地価が下落し始めている。たとえば、杉並区宮前4丁目(最寄り駅、京王井の頭線・久我山駅)は07年7月に1坪200万円だった価格が10月には190万円に下がった。東京の地価は再び上昇に転じたと報じられてからまだ1年も経っていないのに、すでに「頭打ち」の状況が見え、全体が下落に転じる兆しが出ている。

   「三友地価インデックス」という独自の指標で地価の動きを追っている不動産鑑定会社の三友システムプレイザルの井上明義社長も、「06年1-3月期から1年余続いた今回の地価上昇のピークは過ぎた」と話す。同社の調べでは東京都内の都心部(千代田、中央、港、新宿、文京、台東、渋谷、豊島の8区)は2005年10-12月期に地価上昇に転じて以降、大きく上昇してきたが、「対前年比では上昇しているものの、直近の3か月では下がっている。住宅地の地価は昨夏あたりがピークだったのではないか」と、すでに地価下落がはじまっているとし、それによって建設や不動産業者の財務内容が悪化、さらには「日本でもノンバンクの不動産担保融資が焦げ付く可能性が出てきた」(井上社長)と指摘する。

   こうした中で、銀行が融資を厳格化している。その理由は建設や不動産業者の財務内容の悪化があるが、じつは昨年10月1日からの「信用保証制度の変更」もある。新たに導入された「責任共有制度」は、これまで100%保証していた信用保証協会の保証が80%になり、残りの20%を銀行が保証する仕組み。これまで銀行は貸倒れリスクをまったく負わなかったが、新たな制度は貸出債権の20%分の貸倒れリスクを負う。つまり、銀行は自分の懐が直接痛む可能性が出てきたため、事前の融資審査を厳しくしたというわけだ。

国土交通省が金融庁に資金繰りについて要望

   不動産投資信託(J-REIT)が取得する不動産物件への融資対応も、銀行によってバラツキが出ている。「ほんの1年、半年前までは地銀でも多くがREITや私募ファンドにも融資していたが、最近はほとんど様子見。積極的な銀行とそうでない銀行と分かれてきた」と、大手地銀の幹部は話す。そんな半面、「昨年はファンドへの出資やシンジケートローンへの参加のセールスが週1回は必ず来ていたのに、最近はまったく」と、不動産ファンド自身がすっかり元気をなくしたようすも漏れていて、不動産ファンド相場はこうした資金調達への不安がそのまま映し出されているといえる。

   こうした状況を反映して、倒産も増えている。帝国データバンクの調べでは、07年11月の倒産件数906件のうち、建設業は253件(構成比27.9%)を占めた。増加率では、不動産業が前年同月比29.2%で、小売業に次いで高い倒産発生率になった。ちなみに、建設業の倒産発生率は、前年同月比22.8%だった。同社は「改正建築基準法による住宅着工の減少などが影響し、(倒産件数は)高水準で推移している」としている。

   住宅着工減少の背景は、改正建築基準法によって建築確認までに時間がかかり工事が進まないことにある。工事に時間がかかれば、工事費用がかさむし、業者はその分の資金繰りを余儀なくされる。これまではそこを銀行の融資でまかなってきたのだが、そうはいかなくなってきた。

   07年10月にはすでに国土交通省が金融庁に、「中小企業の資金繰りについて、銀行は円滑に応じてほしい」旨の要望を行っていた。なかでも、融資期間が長めになる傾向にあることへの理解を求めた。さらに12月には金融庁が銀行界に対して、中小の建設・不動産業者などの融資申し込みについて、信用保証協会の責任共有制度を、融資を断わる理由にしないよう指導した。金融庁には建設・不動産業者から「貸し渋り」の苦情が増えているという。

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