Jリート指数が急回復  「今が買い説」の理由

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   Jリート(上場不動産投資信託)が活気を取り戻しつつある。低迷していた東証REIT指数(2003年3月末=1000)が急回復し、814.88をつけた2009年11月27日が「底」だったという見方が広がっている。10年4月9日の終値は前日比4.59ポイント安の952.11だったが、当時と比べると137.23ポイントも上昇したことになる。

   Jリートは世界的な金融危機が影響して、一時は銀行の貸し渋りなどで資金繰りが悪化、破たんしたリート(投資法人)もあったが、最近は銀行の融資姿勢もやわらぎ、不動産物件の取得も活発になってきた。

相次ぐ合併や資本提携にハウスメーカーの参入

Jリートは「底」を脱したのか?(写真は東京・新宿界隈)
Jリートは「底」を脱したのか?(写真は東京・新宿界隈)

   Jリートが好調な背景には、リートの合併が進んだことや、ハウスメーカーが新たな参入者として登場したことがある。

   日本レジデンシャル投資法人との新設合併で2010年3月1日に誕生したアドバンス・レジデンス投資法人や、また同日には日本リテールファンド投資法人とラサール ジャパン投資法人が合併。新・日本リテールファンド投資法人の資産規模は、日本ビルファンド投資法人に次いで2番目の約6590億円に拡大した。

   4月6日には、FCレジデンシャル投資法人が、投資顧問会社で、ジャパンオフィス投資法人のスポンサーでもあるいちごアセットグループと資本業務提携を発表するなど、資産運用力の強化を図っている。

   注目はハウスメーカーの新規参入だ。2月に、ジョイント・リート投資法人は資産運用会社のジョイント・キャピタル・パートナーズの全株式を、積水ハウスと豪州のREIT関連スプリング・インベストメントに譲渡すると発表した。

   ハウスメーカーのJリ-ト参入は、大和ハウス工業のビ・ライフ投資法人への参加に次いで積水ハウスが2社目で、これが新たな潮流になる、と期待する向きは少なくない。

   Jリートは一時、新興のデベロッパーやマンション業者などが相次いで新規参入し、設立がブームとなったが、大和ハウス工業や積水ハウスは既存のリートのスポンサーになることで参入を果たした。そのほうが「近道」だし、新たにリートを設立しての参入はリスクが高いとの判断がある。

「いまが買いどきの水準にある」

   株価(投資口価格)が低迷している状況でも、あえてハウスメーカーが参入するという状況に、個人投資家はJリート市場に明るさを見出したようだ。

   こうしたJリート市場の状況に、アイビー総研の関大介代表は「いまが買いどきの水準にあるといった判断はあっていいでしょう」と話す。

   「買い」の材料には、銀行の融資姿勢が軟化したこともある。Jリートによる保有物件は増えていて、2月までは8兆円を下回っていた物件取得額も3月にはこれを上回った。

   4月8日には森トラスト総合リート投資法人が1100億円をかけて、森トラストが保有する東京汐留ビルディングを取得すると発表。リーマン・ショック後で最大の取得額となるが、このうち880億円が金融機関からの借り入れだ。

   Jリートの公募増資も活発で、物件取得を組み合わせた資産規模と収益の拡大を図っている。予断を許さない面もあるが、リートの動きが活発化し、不動産相場全体が下げ止まりつつあるとの見方が広がってきた。

   関代表は、「合併リートは今後の予定を含めて5件ありますが、どれも業績発表がこれから。ここでいい数字が市場に示せれば、いまの上昇基調もよりしっかりしたものになるでしょう」とみている。

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