米大手投資法人がリート上場 不動産市場は活性化するのか？

   投資家から集めた資金を不動産に投資する不動産投資信託（J‐REIT）に、米不動産会社グループが母体の「日本プロロジスリート投資法人」（NPR）が2013年2月14日、上場した。

   J‐REITには、2012年12月にもシンガポールの「GLP投資法人」が参入。相次ぐ外資系投資法人の上場が、低迷してきた不動産市場の「起爆剤」になるのだろうか。

外資系は「物流施設」に特化している

「外資系不動産投資法人の相次ぐ上場で不動産市場は活気づくのか？」

   「日本プロロジスリート投資法人」（NPR）は、世界最大規模の物流施設の開発や所有・運営を行うプロロジス・グループが設立母体。2月14日の投資口価格（株価に相当）の初値は70万円で、公開価格55万円に対して27％も上昇した。終値は68万2000円で引けたが、滑り出しは上々といえる。

   不動産証券化協会によると、今回の公募・売り出しの総額は1053億円で、J‐REITの上場では過去3番目の大きさだった。

   NPRは今後、千葉県市川市の大型物流施設など12の物件に1730億円を投じて運用するという。

   過去の公募・売り出し価格の総額でNPRを上回る第2位だったのが、2012年12月21日に上場したばかりのGLP投資法人（約1110億円）。

   保有資産で最大規模とされ、設立母体はシンガポール政府投資公社が筆頭株主の不動産投資会社、グローバル・ロジスティック・プロパティーズ（GLP）。J‐REITへの上場で得た資金で、新たに東京や大阪の物流施設などに投資する計画だ。

   これら外資系投資法人の共通点は、「物流施設」への投資に特化している点だ。NPRの母体である米プロロジス・グループは欧米やアジアの21か国に合計で約5250万平方メートルの物流施設をもつ。日本法人は約70の物件を所有し、アマゾン・ジャパンや楽天などのインターネット通販や物流企業などが顧客。ネット通販市場の拡大や宅配便の配達日数の短縮化などで物流施設へのニーズは高まっており、GLPも狙いは同じだ。

   REITに詳しいアイビー総研の関大介氏によると、NPRもGLPも日本市場への進出は10年以上前で、物流施設の開発などでは先駆的な存在だったという。

   「これまでもJ‐REITへの参入機会をうかがっていましたが、サブプライム問題やリーマン･ショックなどで市場の環境が整わなかったというのが実情でしょう。今回の参入は、不動産市場の明るい兆しに加えて、金融緩和による低金利が当面は続くことがあります。いわば市場と金融とがちょうどよい状況になったわけです」と説明する。

外資系の参入、「簡単でない」

   J‐REIT市場には投資資金の流入が続いている。不動産証券化協会によると、2013年1月だけで2件の新規公開（IPO）を含む6件の公募増資が公表され、資金調達の総額は2536億円に達した。これは12年１年間の実績（4964億円）の半分超にもなる。

   「オフィスビルの賃料も底打ちしたことで、売買が成立しやすくなってきました」（前出の関大介氏）と、物流施設と同様にオフィスビルへの投資も活発化しつつある。

   日本の不動産市場が上向いてきていることは確かなようだが、大型、しかも外資系投資法人のIPOは今後さらに勢いづくのだろうか――。

   関氏は、「残念ながら、そう簡単ではない」という。「NPRもGLPも、10年前から日本の物流施設（物件）に投資していました。突然やってきてIPOしたい、といっても難しいでしょう。加えて、現物の不動産市場が動き出すには時間がかかります。現物投資には長期資金が必要になりますから、米系の投資法人でいえば、『財政の壁』への懸念が払拭できないと積極的にはなれません」。