枝川二郎のﾏﾈｰの虎
ｻﾌﾞﾌﾟﾗｲﾑ問題のｳｿ･ﾎﾝﾄ（1）　米国の住宅事情､現実は想像よりもずっとよい

   今回からｻﾌﾞﾌﾟﾗｲﾑ問題について何回か書いていこうと思う｡まずは問題の発端となったｱﾒﾘｶの住宅ﾛｰﾝについて｡

   ｱﾒﾘｶの住宅事情はさぞ大変な状況なのではないかと思う向きもあるようだが､とんでもない｡現実は日本人が想像するよりもずっとよい｡

8割が他人事のｻﾌﾞﾌﾟﾗｲﾑ問題

   まず､ｱﾒﾘｶの庶民の家が広く立派になった｡平均寿命100年超を誇るｱﾒﾘｶの家は立派な社会的ｲﾝﾌﾗである｡火事や地震に強い構造に加え､ﾒﾝﾃﾅﾝｽに力を入れるので家が長持ちするのだ｡ｻﾌﾞﾌﾟﾗｲﾑ問題で差し押さえが増えているが､最悪の場合でも銀行は空き家にすることだけは避けるしかない｡全体としてｱﾒﾘｶ人は今後も良い住宅に住み続けることができるだろう｡

   次に､ｱﾒﾘｶでは住宅の価値がほとんど下がらないということがある｡そのため家を売ると何がしかのｶﾈを手にできる場合が多い｡なかには｢家を売ってもﾛｰﾝの返済に足りない｣不幸な家庭もあるが､住宅価格がかなり下がってきた2008年3月末時点でもそのような家庭は880万（住宅ﾛｰﾝを借りている家庭5100万の約17％）程度｡現時点では8割以上の家庭にとってｻﾌﾞﾌﾟﾗｲﾑ問題は他人事なのだ｡最も悲観的な予測､つまりﾋﾟｰｸから住宅価格が3割下がるという事態となっても､住宅ﾛｰﾝを借りている6割の家庭は安全圏にあるとされる（Calculated Riskのﾃﾞｰﾀによる）｡

   一方､わが国で｢家を売却すればﾛｰﾝが完済できるだけでなく現金も手にできる｣というような住宅に住んでいる人はそれほど多くない｡かなりの人は住宅ﾛｰﾝの奴隷として返済を続けていくしか手がない｡日米のどちらの状況がﾏｼかは明らかだ｡

家の鍵を銀行に送る｢ｼﾞﾝｸﾞﾙﾒｰﾙ｣が増えている

   さらに､ｱﾒﾘｶではﾉﾝﾘｺｰｽ･ﾛｰﾝ（物件を返せば完済とみなされるﾛｰﾝ）が一般的なので､住宅ﾛｰﾝの返済ができなくなった場合には｢家をあきらめる｣という選択肢がある｡で､最近増えているのが｢ｼﾞﾝｸﾞﾙﾒｰﾙ｣だ｡これは､家の鍵を銀行に郵送することを意味する｡家（の鍵）といっしょに住宅ﾛｰﾝ債務とも｢さよなら｣してしまう､というのだ｡

   ｻﾌﾞﾌﾟﾗｲﾑ･ﾛｰﾝでは､貸しやすくするために当初の返済は金利のみ､といったものが流行したが､ｼﾞﾝｸﾞﾙﾒｰﾙでとくに大きなﾒﾘｯﾄを受けるのがこのﾀｲﾌﾟだ｡元本返済が始まる前にｼﾞﾝｸﾞﾙﾒｰﾙを送って引き払ってしまえば､住んでいた期間は割安の家賃を払っていたのと同じことになる｡ほとんど詐欺みたいな話だが､法律上の問題はない｡（ｼﾞﾝｸﾞﾙﾒｰﾙを出した人は､その後のｸﾚｼﾞｯﾄ審査が厳しくなるが､破産や差し押さえなどとは異なり､2､3年待てばきれいに戻る｡そのほか､細かく言うといろいろな例外があるが､ここでは原則論を述べた）｡

   現在｢ｼﾞﾝｸﾞﾙﾒｰﾙ｣方式が主流になっているわけではない｡さすがに一般人にとっては心理的抵抗が大きいやり方だからだ｡しかし､差し押さえなどの法的処理に比べて早く物件を処分できるため､借り手のみならず金融機関さらには経済全体にとってもﾒﾘｯﾄがあるという見方も出てきた｡今後注目すべき動きである｡

＋＋　枝川二郎ﾌﾟﾛﾌｨｰﾙ
枝川二郎（えだがわ　じろう）国際金融ｱﾅﾘｽﾄ
大手外資系証券でｱﾅﾘｽﾄとして勤務｡米国ﾆｭｰﾖｰｸで国際金融の最前線で活躍｡金融･経済のみならず政治､外交､文化などにもｱﾝﾃﾅを張り巡らせて､世界の動きをｳｫｯﾁ｡その鋭い分析力と情報収集力には定評がある｡

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