「賃貸住宅の更新料は無効」 100万戸に与える判決の衝撃度

   賃貸マンションなどの再契約で支払う更新料を無効とした京都地裁の判決が、波紋を呼んでいる。勝訴した弁護団には、早くも相談依頼が寄せられる一方、家主側は、「家賃が上がるだけ」などと反発している。

原告弁護団には、早くも相談依頼

   更新料とは、例えば、2年ほどの賃貸契約を更新する際、家賃の1～2か月ほどを家賃とは別に支払うシステムだ。首都圏や近畿地方の京都などで、いわば慣習となっており、約100万戸が該当するとされている。

   その「慣習」について、京都地裁は2009年7月23日、否定するとも受け止められる判決を下した。京都府在住の20歳代の会社員男性が、更新料など46万6000円の返還を家主に求めた訴訟で、消費者契約法に反して無効だする初の判断を示して、家主に全額の支払いを命じたのだ。男性は、入居2年後の再契約で家賃2か月分11万6000円を支払って更新後2か月ほどで退去し、この更新料は入居者の利益を一方的に害するなどと訴えていた。

   これに対し、家主は、更新料には賃料の補充的要素があるなどと反論。しかし、判決では、更新後の入居期間に関係なく一定額を支払わなければならず、更新料は賃料の補充的要素とは言えないと結論づけた。

   この契約では、入居時の保証金35万のうち30万円を敷引金として返還しないとしていたが、判決は、これも無効とした。敷引金については、いくつか同様な判決が続いている。

   原告代理人の谷山智光弁護士は、判決について、「消費者保護の流れに沿うものだ」と評価。これですぐに賃貸契約が大きく変わることはないとしながらも、「こうした判決を積み重ねて、適切な賃貸契約が実現すればと考えています」と言っている。

   判決後、弁護団には、早くも相談したいという依頼が来ているという。「それだけ納得がいかないと疑問を持っている人が多いということです」。

「家賃を上げるしかありません」

   京都地裁のこの判決については、家主側は、これまで同様な判決がなかっただけに、困惑している様子だ。

   代理人の谷口直大弁護士は、こう指摘する。

「判決は、全部おかしいと思っています。家主の収入と借り主の支出との割り付けの問題なのに、名目上のことだけ見て判断しているのは適切ではないからです。更新してから借り主がいつ家を出るか分からないから、更新料などがあるわけです。それで家賃が安くなっているのに、無効なら家賃を上げるしかありません。結局、消費者の首を絞める、視野が狭い判決ですね」

   控訴するかどうかは、判決の内容や影響などについて家主と相談して決める考えだ。

   賃貸住宅の業界でも、波紋が広がっている。

   大手仲介業者のエイブルは、判決を受けて急に業務を変えることはないとしながらも、「今後の状況変化で、家主が更新料について考え直すことがあるかもしれません。敷引金については、無効とする判決が続いているので、もう止めようかと考えている家主もいるでしょう」と含みを残す。

   関係者が特に注目しているのが、別の更新料訴訟で大阪高裁が予定している2009年8月27日の控訴審判決だ。これは高裁レベルで初の判断になるからだ。

   家主らでつくる全国賃貸住宅経営協会では、「地裁の判決は残念ですが、高裁の判決を重要視しています。もし、更新料が認められないということになれば、被害は大きいです。収入が落ちて、大規模な修繕が遅れたり、できなかったりしますから。また、敷引金についても、敗訴が続いていますが、傷をつけたり滞納したりするケースが増えていますので、保険として徴収せざるを得ないと考えています」と話している。