空き家が増えた、中古住宅の活用を！ 日本人の「新築好き」は変えられるのか

   政府・与党が中古住宅の流通促進に本格的に動いている。国土交通省が、住宅政策の基本方針や目標を定める「住生活基本計画（全国計画）」の見直し作業に着手し、自民党も中古市場活性化に向けた提言をまとめている。

   日本では欧米に比べて中古市場の整備が遅れていた背景に、「新築崇拝」があるといわれるが、日本人の意識は変わるのか。

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  中古住宅の流通促進に本腰

空き家率は過去最高を更新

   日本の住宅政策は、少子高齢化や人口の都市集中で大きな曲がり角に立っている。住宅の総戸数は約6060万戸と、すでに総世帯数（約5250万世帯）を大きく上回っている。このため、空き家は年々増え続け、2013年には全国で820万戸と、空き家率（総住宅数に占める割合）は過去最高を更新し続けて13.5％になった。

   防犯上や景観の点から問題になり、全国で400超の自治体が空き家対策の条例を制定、国も空き家対策特別措置法を制定し、2015年5月に全面施行された。これにより、放置すれば倒壊したり景観を著しく損ったりする恐れがある空き家について、危険除去などの措置を持ち主に指導・勧告し、従わない場合は最終的に自治体が取り壊しなどの行政代執行ができるようになった。

   これで、緊急避難的な対応は可能になったが、対症療法でなく根治のために、空き家が増えないよう手を打つことが重要。その柱として、中古住宅の流通促進が改めて注目されているのだ。

欧米では住宅流通に占める中古の割合が6～9割

   日本の住宅政策は戦後長らく新築重視が続いてきた。人口が増えていたことに加え、核家族化もあって世帯の増加に対応するためだったが、経済成長のためにも新築が重視され、減税や安い住宅ローンなどが政策的に提供された。新築は不動産開発のみならず、新しい家具・家電の購入など消費を誘発する効果が大きいからだが、その反動で中古住宅は軽視され続けてきた。欧米では住宅流通に占める中古の割合が6～9割に達するが、日本では2013年で14.7％にとどまる。

   こうした流れを変えようと、国交省は社会資本整備審議会（国交相の諮問機関）の住宅宅地分科会で4月から住生活基本計画見直しの議論を始めた。中古住宅の流通促進を最大のテーマに、年内に改定案をまとめ、2016年3月に閣議決定し、2016年度から新計画をスタートさせたい考えだ。同計画は、10年間の住宅政策に関する国の方針などを定めるもので、今年が5年ごとの見直しの年にあたる。

   自民党の提言は5月26日の住宅土地・都市政策調査会と中古住宅市場活性化小委員会の合同会議でまとめたもので、国交省の議論にも反映させ、2016年度予算要求などに盛り込む方針。

中古の長期優良住宅の基準を策定

   提言は具体的に、（1）宅建業法を改正して売買契約前の重要事項の説明に中に、売り主による検査の有無を明記する、（2）契約後に買い主が中古住宅の検査ができるようにする、（3）業者ごとにバラバラで分かりにくい契約書の標準的な書式を国が定める、（4）新築住宅向けの長期優良住宅の認定制度と同様の中古住宅を認定する制度を創設する、（5）物件の鑑定などの際に建物の性能やリフォームの履歴を適切に評価する、（6）金融機関が住宅ローンの担保として評価する際にも住宅の性能に応じて評価する、（7）物件の過去の取引履歴や周辺の土砂災害警戒区域の指定状況といった災害リスクなどを統合した総合データベースを作る――などのメニューを挙げている。

   （5）、（6）は築20年で無価値とみなされる商習慣改善のための施策。認定制度については、すでに国交省が、既存住宅の性能評価基準と、中古の長期優良住宅の基準を策定する作業に着手している。

   これらが実施されれば、「専門知識がない人が客観的評価をもとに安心して購入できるようになる」（シンクタンク研究員）ほか、「住宅の質を高めるリフォームが建物の価値として適正に評価され、中古住宅市場が定着し、取引が活発化することが期待できる」（与党関係者）。米国のドラマや映画では休日に自分で家を補修するシーンが珍しくないが、そんな常に手をかけて住宅の価値を保つことが、日本でも普通になるかもしれない。