不振続く不動産投信 「REIT合併」ありうるのか

REITの合併は株価の低いもの同士でしかない？

   ところで、J-REITは一般的にPBR（株価純資産倍率＝株価÷1株あたりの純資産額）が１より低いと「買い」といわれる。東証に上場する42銘柄をみると、FCレジデンシャルのPBRは0.967、エルシーピー（LPC）は、0.872、プロスペクト・レジデンシャル（PRI）が0.722、東京グローストリートが1になっている。

   理論上は、こうした投資法人は「買い」だから、プロスペクト・アセット・マネジメントが「買い」に走ってもおかしくはない。しかし買いが進めば、導管性要件からはずれてコストアップとなり分配金が減るので、投資家にとってメリットはない。

   REITアナリストの山崎成人氏は、「そもそもREITの合併は、基本的には株価の低いREITの救済でしかありません。株価の高いREITの、株価の低いREITへの関心も低くなっていますし、株価の高いREITが株価の低いREITを合併しようとすれば、株価の高いREITの投資家が利益を損なうと大反対します」と説明する。つまり、REITの合併は株価の低い銘柄同士でしか起こらず、いわば「生き残り策」という面が強い。

   山崎氏によると、REITの株価は2年ほど前から二極化傾向にあるという。サブプライム問題の影響で、それがより鮮明になってきたといえるが、「銘柄淘汰の一環と考える必要があるし、その意味ではREIT市場の評価が正常に動いているといえる」（山崎氏）という。

   山崎氏は「日本のREITの仕組みでは、資産運用会社の合併になります。それらは金融庁の認可業者でもあり、現状では無理ではないでしょうか」と話している。