東証REIT指数「1000」回復 それでも遠い「底打ち感」

   東京証券取引所に上場する不動産投資信託（J-REIT）全体の値動きを示す東証REIT指数が2009年7月2日の終値で1000ポイントの大台に回復した。2008年10月6日に1000ポイントを割ってから、約8か月ぶりの回復だ。米サブプライムローン問題をきっかけに急速に冷え込んだ不動産市況を背景に、なかなか上昇気流をつかめないREIT市場だが、久しぶりの明るい兆しに「底打ち感」も漂ってきた。しかし、専門家はなお厳しい目を向けたままだ。

「買い注文が増えて、人気が戻ってきているという感触はあります」

   東証REIT指数の2009年7月3日の終値は、前日比マイナス3.65の1001.36ポイントとなった。一時990.40まで下げたが、高値で1005.64ポイントをつけた。前日に1000ポイントの大台に乗せて、2日続きで維持した。

   東証REIT指数は、2007年5月の2600ポイント台をピークに下降。08年9月のリーマン・ショックが追い討ちをかけ、同10月28日には最安値の704.46ポイントまで下落した。金融危機の影響で、REITの運営企業の資金繰りが悪化し、ニューシティ・レジデンシャル投資法人が上場するREITとしては初めて破たん。REIT投資は敬遠された。

   その後、政府が09年秋をめどに官民ファンドの設立を打ち出すなど、REITの資金繰り支援に乗り出すことで好感がもたれ、「持ち直し」のきっかけが見えた。

   5月には、大和証券グループ本社がREITの資産運用会社のDAオフィス投資法人を買収すると発表。証券会社がREITを傘下に置くのは初めてで、投資商品としてのREIT重視の姿勢から、DAオフィスの投資口価格も上昇基調にある。

   東証REITの月間売買状況によると、08年10月の売買高は約125万口、売買代金で約3792億円だったが、これが09年5月は約48万口、約1740億円だった。

   5月は銀行や生保などの金融機関は売り越したが、個人や外国人の投資家が買いに回った格好で取引が推移。「活況」というにはほど遠いが、東証は「買い注文が増えて、人気が戻ってきているという感触はあります」と話している。

物件動かず、不良債権残る

   こうした状況に、REITアナリストの山崎成人氏は「上昇基調と考えるのは早計だ」と、警鐘を慣らす。

   不安材料が出尽くしたとはいえず、「私募の不動産ファンド向けノンリコースローンの返済が2010年にピークを迎えることは大問題」（山崎氏）とみている。私募ファンドはローンを返済するために保有不動産を売却しなければならなくなる。しかし、その物件を買う、買い手がいない状況では不動産市況の下落に拍車をかけかねない。

   また、ある不動産鑑定士は「銀行が抱えている不良債権は少なくない。これが顕在化していないことが問題だ」と話す。

   不動産ファンドの資金繰りが苦しいのは、銀行が主導権を握っているため。「保有物件の売却について銀行は、自行の評価損が膨らまないように少しずつ処分している。ファンドが売却したくても認めなかったり、反対に売りたくないのに売らされたりといった状況がある」と指摘する。かつてのバブル崩壊のときは、銀行が処分した不良債権を外資系ファンドが購入したが、いまは買い手がいないため、売買がまったく成立しない状態にあり、思い切った処分に踏み切れないというわけだ。

   不動産市況を立て直すためには、「物件の流動性を確保することが必要だ」と、専門家ふたりは口をそろえて強調する。