マンション市場に異変が起こっている。東京都心の超高級マンションの人気が続いているのに加えて、郊外型や築数十年も経った超格安物件にも動きが出てきた。買っているのはどういう人たちなのか。通勤・通学や買い物などに不便だったり、老朽化の心配があったりと敬遠されがちだった中古マンションだが、とにかく100万～200万円台という破格の売値が人気の秘密だ。郊外の「昭和」なマンションをキャッシュで買う5階建ての最上階で日当たり良好、リフォーム済み。ただし築年数は30年超――。こんな「昭和」に建てられたかなりの年代ものの超格安マンションは、東京を少し離れるだけで、少なからずある。不動産調査の東京カンテイ市場調査部は、「格安物件は一定の割合で売れています」と話す。ただ、売れている物件は限られている。パターンは2つ。一つは、たとえば千葉県の房総半島。東京都心から2時間弱だが、温暖な気候ですごしやすい。箱根や伊豆などの物件もこの条件に当たる。「いわゆる、リゾートマンションですね。セカンドハウスとして週末だけそこですごす、あるいはもう通勤するようなことがない、リタイア世代がゆっくりと暮らす。そんな人がキャッシュで購入しています」という。もう一つは、千葉県や埼玉県、神奈川県の「団地」。千葉市花見川区や八千代市、埼玉県入間市や狭山市、神奈川県秦野市といったエリアに点在するが、築30年超の3LDKで、最寄り駅からはバスで10分ほど。東京都心までギリギリの通勤圏といえそう。別荘やリゾートマンションや、郊外の団地にある中古マンションを200万円程度で買って移住する人が現れた。さらに、最近は10～20年先の資産価値の下落を見越して「高額資産はもたない」という考え方も広がってきたとされる。格安物件であれば、たとえ資産価値がゼロになったとしても、住宅ローンの返済さえなければ、住み続けることができると、注目度が増しているのだ。その一方、東京都心では「億ション」と呼ばれる超高級マンションがまだまだ売れている。最近は青山、麻布、赤坂周辺が「超高級ブランド」エリアを形成し、坪単価は1000万円近くまで上昇しているとの情報もある。ある不動産アナリストは、森ビルや三菱地所レジデンスが手がけた虎の門や南青山の新築物件の平均坪単価を800万～1000万円とみている。こうした物件はまだまだ希少とはいうものの、「バブル期を除き、坪1000万円前後の価格帯で分譲されるケースは年に1件あるかないかという状況が長く続いていたことを考えると、現状がかなりの高額であることは間違いありません」と話す。首都圏マンションの価格は、急騰する東京都心の「億ション」と、ジワジワと下落が続く郊外物件との2極化が進んでいる。外国人には日本の「億ション」も「格安」東京都心の「億ション」と郊外の中古マンションの両方が「売れている」というのは、いったいどういうことなのだろう――。周知のように、最近の「億ション」の買い手は、株価上昇の恩恵を受けている日本人の富裕層。相続税対策や賃貸運用など投資目的で購入しているとされる。加えて、円安で割安感を抱いている外国人投資家も有力な買い手だ。前出の不動産アナリストは、「日本の分譲マンションは海外の高級マンションと比べて、やや安価に見えます。海外ではタワーマンションの最上階ともなると30億～50億円する住戸が結構あるのですが、日本では10億円超がせいぜい。クオリティーの割に安く見えるということはあるかもしれません」と話す。半面、中古物件とはいえ、100万～200万円といえばクルマ1台の値段だ。破格だし、キャッシュで「ポン」と買っていく人がいるもの不思議ではないが、それでも勤労者世帯は手を出しづらい。東京カンテイは、「勤労者世帯のマンション探しは、基本的に勤務地を基準に考えます。そのため破格でも通勤に時間がかかる物件は、まず敬遠する傾向にあります」と説明。東京都区部でも築30年前後でファミリイータイプの中古マンションはあるが、こうした需給関係もあって、「東京都心はどこも数千万円台で下げ止まります。勤労者世帯が狙うのはこうした物件です」という。どうやら、都心の「億ション」も、郊外の格安中古マンションも、買い手の中心はリタイア層も含め、まとまったお金をもっている日本人と外国人投資家の需要ということのようだ。
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