2018年 11月 21日 (水)

首都圏で新築マンションを買ったら...... 元を取るまで「24年半」の計算

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   首都圏の新築分譲マンションは、「投資」としてみると手が出しづらくなっている。不動産調査の東京カンテイ(東京都品川区)が、マンション価格が同じ駅勢圏のマンション賃料の何年分に相当するかを求めた「マンションPER」は、2017年の首都圏平均で「24.49」となった。マンションの購入価格を賃料にひき直すと、元手を回収するのに約24年半かかるという。

   前年の2016年からは横ばいで、新築マンションPERはアベノミクスによる景気回復の波に乗って上昇を続けてきたが、一服したとみられる。

  • 駅近のタワーマンションが「割高感」を押し上げている
    駅近のタワーマンションが「割高感」を押し上げている

投資回収に「最も時間がかかる」

   東京カンテイによると、2017年のマンションPERは調査開始の2000年以降で、投資回収に最も時間がかかる結果となった。首都圏の新築分譲マンションの平均価格(70平方メートル換算)は6684万円で、前年と比べて2.9%上昇。一方、同じ広さの賃貸マンションの平均賃料は月額22万4905円で、2.5%上昇した。00年と比べると、投資回収にかかる期間は6年ほど延びている。

   マンションPERは、マンション購入後に貸した場合の収益力をみている。数値が大きいほど収益力が低く、「20」を超えると利回りが5%を割り込み、割高とされる。

   首都圏の新築マンションは、今回の調査で「20」を上回る、利回り5%未満の地点の割合が88.7%を占めた。2000年の25.3%から、じつに2.5倍に増えた。

   同社の高橋雅之主任研究員は、「賃料見合いでみた場合、マンション価格は過熱ぎみで(投資の)うまみが薄れていることは事実です」としたうえで、「ただ、たとえば1等地であれば資産価値が高く、富裕層などはさほど収益性を気にせずに購入します。また5%の利回りでも、他の運用資産と比べると、まだ魅力的であると考えられます」と話している。

「賃貸最強!?」 「割高感」郊外へ広がる

   また、首都圏をエリア別にみると、最もマンションPERが低かった(割安感が強かった)駅は、JR常磐線の柏(千葉県柏市)の「14.97」。賃料換算では回収期間が首都圏平均と比べて約9.5年も短かった。柏の新築マンションの価格は3700万~4000万円で、ここ3年間はおおむね安定している。

   一方、マンションPERが高かった(割高感が強かった)駅は、東京メトロ銀座線の青山一丁目(東京都港区)の「45.26」。賃料換算でみると、回収するのに首都圏平均より20年以上も余計にかかる計算になる。新築マンションの価格は2億円を超えている。

   全体的にみると、賃料見合いで、比較的に強い割高感を示すエリアが郊外エリアにも広がってきている。前出の高橋氏は「最近の郊外のマンションは立地がいい。駅近のタワー型がPER(割高感)を押し上げています」と説明する。

   こうした調査結果に、インターネットの掲示板などでは、

「今の値段で利回り考える人は不動産買ってないだろ」
「賃貸最強ですわ!」
「少子高齢化なのに、マンションに投資する奴~プップップwwww」
「収入から税金とか金利とか修繕費とか払うから25年の賃料分の価格なら実際には50年くらいかけないと元が取れないだろうな」
「下落したら優良中古物件漁る」
「いまどきのマンションは中華のバブリーなやつが適当に買ってるだけで日本人で投資目的で買ってるやつはおらんやろ」

などと、比較的冷静にマンション市場を見ている人の声が少なくない。

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