地方大都市へ投資マネー 「地価」上昇、続く?そろそろ頭打ち?

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   国土交通省が2016年7月1日時点の基準地価を発表し、大都市を中心とする地価の回復が明らかになった。全国平均の下落率では前年比0.6%となり、2015年の0.9%から0.3ポイント縮小。バブル末期の1991年から25年連続の下落となったが、下落幅は7年連続で縮小し、地価の回復基調を裏付けた。これに対して東京、大阪、名古屋の3大都市圏は1.0%上昇と4年連続のプラス。さらに札幌、仙台、広島、福岡の政令指定4市は3大都市圏を上回る伸びを示した。他方、人口減少に悩む地方圏の回復は遅れており、明暗を分けた。

   基準地価を用途別に見ると、住宅地は全国平均で0.8%の下落だったが、前年から0.2ポイント縮小。商業地は前年の0.5%下落から0.005%上昇と9年ぶりにプラスに転じた。

  • 札幌、仙台、広島、福岡の地価上昇が目立った(写真は札幌駅)
    札幌、仙台、広島、福岡の地価上昇が目立った(写真は札幌駅)

国交省「アベノミクス効果で地価が回復した」

   国交省は住宅地について「日銀のマイナス金利政策や住宅ローン減税による需要の下支え効果で、地価は総じて底堅く推移している」とコメント。商業地については「外国人観光客の増加などで店舗やホテルの需要が高まったほか、主要都市のオフィスの空室率も低下するなど不動産の収益性は向上しており、地価を押し上げた」としている。いずれも「アベノミクス効果で地価が回復した」と自画自賛しているようだ。

   3大都市圏を上回る伸びを示したのは、札幌、仙台、広島、福岡の政令指定4市で、いずれも交通インフラ整備と都市再開発が進んだことから、住宅地は2.5%(前年1.7%)、商業地は6.7%(同3.8%)上昇した。しかし、好調なこの4市を入れても地方圏は住宅地が1.2%(同1.5%)、商業地が1.1%(同1.6%)の下落で、大都市との格差を浮き彫りにした。

   全国の最高地価地点は、今年も東京都中央区銀座2丁目の「明治屋銀座ビル」で、前年比25.0%上昇し、1平方メートル当たり3300万円。11年連続の上昇で、リーマン・ショック前の2008年の3000万円を上回り、バブル期のピークとなる3800万円に迫った。

東京の地価の上昇は頭打ちとの指摘

   銀座をはじめとする東京都心には、世界的な金融緩和で、海外のファンドの資金流入も目だっており、市場では投資マネーの過熱感を指摘する声もある。しかし、ブランド力の高い銀座の上昇は別格で、東京の地価の上昇は頭打ちとの指摘もある。

   今回、大阪や名古屋のほか、札幌、仙台、広島、福岡の地価上昇が目立ったのは、「東京の不動産価格が上昇しすぎた結果、不動産投資で得られる利回りが低下したため、投資マネーが東京以外の大都市に向かっているから」(不動産関係者)という。投資家から集めた資金を不動産で運用する「不動産投資信託(J-REIT)」も、物件の取得が東京都心から地方の拠点都市にシフトしている。

   つまり、東京の地価の上昇は頭打ちとなり、これ以上儲からないと判断した投資家が、これから地価が上昇するであろう地方の大都市に向かっているのだという。地方の大都市で大規模な再開発が進むのも、投資マネーが東京から地方の大都市に流れていることが要因のようだ。

   もっとも、不動産の専門家の間には「3大都市圏などで地価を上昇させたアベノミクス効果は、そろそろ頭打ちになるのではないか」と、懐疑的な声もある。日銀が新たな金融緩和に乗り出す中、投資マネーはどこに向かうのか。今後の地価に与える影響が注目される。

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