マイナス金利味方に大チャンス 住宅ローン借り換えの急所は

   今年1月29日の日銀によるマイナス金利政策の発表以来、「住宅ローン金利が過去最低を更新」という記事を毎月のように目にしてきた。住宅ローン申込者は急増し、空前の借り換えブームともいわれている。

   7月にはイギリスのEU離脱決定などにより長期金利が過去最低を更新、住宅ローン金利も大幅に引き下げられ、35年固定の「フラット35」の金利が初めて1％未満に。8月はフラット35や当初10年固定金利型が過去最低を2か月連続で更新した。9月は長期金利がやや上昇し、固定金利型が4月以来、5か月ぶりの引き上げとなったが、まだまだ最低水準のレベルにある。

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引き下げ余地ないほど低金利

   住宅ローンの借り換えを考える人にとって現在の金利、とくに変動金利は引き下げ余地のないほど低水準。借り換えのメリットと注意点を確認し、絶好のチャンスを見逃したくないものだ。

   メリットは周知のとおり、低金利の住宅ローンへの借り換えで返済総額を減らしたり、毎月の返済額を抑えられたりすること。また、変動金利型や当初固定金利型で借りている場合、長期固定や全期間固定に借り換え、将来的な金利上昇に備えられることである。

「諸費用」と「控除」に注意

   忘れてならないのは、想像以上にかかる「諸費用」と減税となる「住宅ローン控除」である。

   借り換えにはどの金融機関で借り換えてもかかる「金銭消費貸借契約書の印紙税、抵当権を設定・抹消するための登録免許税、司法書士への報酬」と、金融機関によって異なる「保証料、事務（融資）手数料、団体信用生命保険料（任意の場合）」などがある。

   一般的に保証料は数十万円とされるが、保証料0円というケースも少なくない。そういったケースでは他の金融機関より金利が少し高かったり、事務手数料が高額だったりする。また、当初のローンで保証料を一括払いしているケースでは借り換え時に一部が戻ってくる場合があり、この戻り保証料で諸費用をまかなえることもある。要チェックだ。

   住宅ローン控除については、当初の住宅ローンの借り換えであることが明らかで、「借り換えた住宅ローンの返済期間が10年以上」など要件に当てはまれば、引き続き控除を受けられる。

   ただし、借り換え後の「住宅ローン控除期間」と「住宅ローン控除額」には注意が必要。住宅ローン控除期間は、基本的に居住開始時点から。借り換え時点で残りの控除期間が5年なら、借り換え後の控除期間も5年だ。

   また、毎年の住宅ローン控除額は年末の住宅ローン残高で決まる。借り換えた住宅ローンの金額が、借り換え前の住宅ローン残高以下であれば、借り換え後の住宅ローン年末残高が控除対象額となる。納めた税金の範囲内で年間40万円が控除の限度額だ。（阿吽堂）