【2022年の不動産・住宅市況】中古住宅＆賃貸住宅はどうなる？ 住宅ローン減税見直し、続くコロナ禍の影響は？（中山登志朗）

賃貸マンションへの投資家の姿勢は、コロナ禍でも一貫して積極的

   次に、賃貸住宅市場についてはどうでしょうか。

   2021年2月にLIFULL HOME'Sが公表した「借りて住みたい街ランキング」では、とくに首都圏で「ユーザー意向の郊外化」が発生しました。

   それまで4年連続1位だった「池袋」が5位に転落し、代わって1位になったのは神奈川県央部に位置する「本厚木」でした。

   また「本厚木」だけでなく、多くの首都圏郊外に位置する駅名が上位に登場しました。これまで人気の高かった都心やその周辺エリアの駅は、ランキングを大きく下げました。

   実際に郊外方面に住み替えたユーザーは、このランキングの変化ほど多くない――ということが、その後の調査で明らかになっています。

   しかし、テレワークやオンライン授業の普及および定着によって、毎日通勤・通学しなくてもいい環境に、徐々に馴染んできたユーザーは多いのではないでしょうか。

   居住コストが軽減できるメリットと通勤・通学する時間的な負荷をトレード・オフの関係と考えれば、今後のコロナ次第で、需要が郊外化する可能性はある、と考えておくべきでしょう。

   また、この「ユーザー意向の郊外化」はもっぱら首都圏のみで、近畿圏、中部圏、また地方4市といわれる札幌市、仙台市、広島市、福岡市などの大規模な事業集積地ではほぼ発生していません。コロナ前と同様に、市街地中心部への一極集中が継続しています。

   これはテレワークの定着度合いの違いだけでなく、圏域の広さの違い、また、市街地中心部と郊外での賃料コストの格差の違いなどにも起因しています。

   したがって、コロナ禍に見舞われた2021年も、コロナ慣れも手伝ってか、賃貸ユーザーの利便性や人気のある街であることを考慮したエリア選択には、（首都圏を除いて）大きな変化はなかった、と見ることができます。

   この状況に対して、賃貸住宅運営に前向きな国内外の機関投資家は、安定したキャッシュフローを前提として、コロナ禍においても賃貸マンションの売買を活発化させています。2020年度の投資総額は、前年度から約40％増加して9000億円超に達しています。

   つまり、需要堅調と判断した機関投資家が、安定的な賃貸マーケットに資金を投入しているということが明らかです。

   とくに2021年は、賃貸マンションのバルク購入（まとめ買い）が相次いで発生しました。中長期のポートフォリオを組成したうえで、賃貸マンション数棟から20棟程度をまとめて購入するケースが目立ちます。

   このような機関投資家による賃貸マンションへの積極投資は、少なくとも「コロナ後」を見据えて、当面継続することが見込まれます。

   そのため2022年も、転売を前提とした賃貸物件の建設および取得も、増加する可能性があります。