2024年 5月 28日 (火)

日銀総裁の交代は、「住宅ローン金利」と「住宅価格」にどう影響するか?...専門家が解説【1】(中山登志朗)

   2023年4月8日、政策金利をゼロもしくはマイナスに誘導するという異次元の緩和を徹底的に継続した黒田日銀の10年が終わります。

   植田新総裁の就任とともに異次元緩和は終わるのか、住宅ローン金利には今後どのような影響があるのでしょうか。

   それを具体的にイメージするために、まず黒田日銀の10年間に住宅ローン金利動向、および、住宅市場で何が起きたかを検証してみましょう。

黒田日銀のバズーカ以降、「住宅ローン超低金利時代」が10年継続

   消費が拡大するにつれて、モノの価格が緩やかに上昇し、連動して家計・所得も伸びるという「拡大再生産型経済社会」を構築するための最初の一転がりとなるのが、異次元緩和でした。

   ところが、2022年以降の世界情勢の急激な変化に伴う、コストプッシュおよび円安による物価上昇を除けば、残念ながらインフレ目標2%の達成は叶いませんでした。

   それでもこの異次元緩和の影響は、長短金利操作:イールドカーブコントロールの実施によって民間金融機関のさまざまなローン商品の貸出金利を低下させることになりました。なかでも、主力の住宅ローン金利を長期間に渡り超低水準に誘導することとなって、住宅市場の安定的な拡大および住宅価格の上昇を現実のものとしたのです。

   人為的にバブル経済を引き起こすくらいの低金利に国債市場を誘導して、市中にお金をばらまくという手法は、借り手がほぼ不在のプロパー融資(主に企業向け直接融資)にはほぼ効果がなかったものの、リテール融資(主に個人・自営業者向け融資)、特に住宅ローンには効果絶大。

   異次元緩和が開始された2013年には、主要な長期金利である10年もの新発国債の金利が1%を下回り、その後0.6%台まで低下。これにより、住宅ローン35年固定金利も2.0%を割り込む状況となって、変動金利も1.0%を下回る超低金利状態に突入しました(いずれも優遇後の適用金利です)。

中山 登志朗(なかやま・としあき)
中山 登志朗(なかやま・としあき)
LIFULL HOME’S総研 副所長・チーフアナリスト
出版社を経て、不動産調査会社で不動産マーケットの調査・分析を担当。不動産市況分析の専門家として、テレビや新聞・雑誌、ウェブサイトなどで、コメントの提供や出演、寄稿するほか、不動産市況セミナーなどで数多く講演している。
2014年9月から現職。国土交通省、経済産業省、東京都ほかの審議会委員などを歴任する。
主な著書に「住宅購入のための資産価値ハンドブック」(ダイヤモンド社)、「沿線格差~首都圏鉄道路線の知られざる通信簿」(SB新書)などがある。
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