「指標など当てにならない」REIT 破たんするかどうかの分かれ目は？

   東京証券取引所に上場する不動産投資信託（J-REIT）のパニック売りが止まらない。J-REITで初めて、ニューシティ・レジデンス投資法人（NCR）が破たんした2008年10月9日以降、市場は総崩れの様相で、「次」の破たんを探しはじめているような動きだ。不動産市場が悪化し、REITも苦戦を強いられていたが、突然の破たんに個人投資家の不信感は募るばかり。専門家の中には「指標など当てにならない」との声も。「生死の分かれ目」を見抜く手立てはないのか。

「パニック売り」が相次ぐ

   ニューシティ・レジデンス投資法人（NCR）の破たんで、REIT市場は大混乱している。NCRが破たんした翌日の10月10日のREIT市場は、東京グロースリート、ジャパン・シングルレジデンス、ジョイント・リート、ラサール・ジャパン、FCレジデンシャル、エルシーピー、ビ・ライフ、日本ホテルファンドの8銘柄の取引が成立しなかった。REITの指標となる東証リート指数（03年3月31日＝1000）も前日比100.04ポイントマイナスの最安値734.10を記録した。

   その後も「パニック売り」が相次ぎ、どの銘柄も連日のように下落した。10月16日のJ-REIT株で前日比プラスだったのは42銘柄のうち、福岡リート（3.93％上昇、取引値42万3000円）とリプラス・レジデンシャル（0.23%上昇、8万7500円）の2銘柄だけ。半数以上が10%を超える値下がり率だった。

   17日、20日の株価はともに、42銘柄中26銘柄でなんとか上昇。17日の東証リート指数は、前日比32.46上がって781.51。週明けの20日は46.73上昇の828.24まで戻してきたが、株式市場と同様に乱高下を繰り返す市場に予断は許さない。

   ある証券マンは、「サブプライム以降、これまで危ない、危ないといわれていたREITの破たんが現実に起こり、『やっぱり』といった空気が一気に広がった」と肩を落とす。ただ、不動産市況が悪化している中でも所有不動産の賃貸収入が突然なくなってしまうことはないので、株価の値下がりほど財務内容は悪くないREITが少なくない。にもかかわらず、「市場のムードだけで売られている」（REITアナリストの山崎成人氏）という。

REITの「突然死」防げるかは出資者しだい

   とはいえ、NCRの破たんはあまりに突然だった。しかも、破たんの理由は「銀行からの借り入れなどによる資金調達が滞ったため」（NCRの新井潤代表）と、またしても銀行の「貸し渋り」だ。

   ところが、それよりも「株価が下落して、増資できなかったことが大きい」と山崎氏は指摘する。銀行は増資できないようなREITでは「融資の返済もむずかしい」と判断するからだ。

   REITは「出資者」（エクイティ）が投資法人を支える仕組み。投資法人自体は、投資判断を運用会社に委託しているし、社員はおらず、3~5人の役員しかいない。内部留保もないし、投資家から集めた資金はそのまま不動産物件に投資する。

   山崎氏は、「NCRも維持しようと思えば維持できました。それは出資者、すなわち投資家が自ら買い支えて増資することです。それをしなかったために破たんしたともいえます」と説明。NCRは、増資できないために銀行の融資が受けられず、そのため物件が購入できずに違約金が発生。その支払いに困り、ついには破たんしたわけだ。

   そうなると、一連の「パニック売り」は、株式と同じ感覚でREITに投資している個人投資家が、「下落ムード」にまかせて売っていて、それが自分たち所有の物件価値を押し下げていることに気がついていないことになる。いわば、投資家は自分で自分の首を絞めているわけだ。

   「いまや日本ビルファンドなどでも、主要投資主の三井不動産が買い支えなければならないほど。ここまで来ると、結局なんの指標も意味もなさない。買い支える投資家がいて、投資法人の代表が、もっと頑張ってみようというやる気を失わせないことができるか否かが分かれ目です」（山崎氏）と、お手上げ。生死の分かれ目は、多くの投資家一人ひとりにあるということか。