東京五輪は「買い」だ！ 不動産投資信託（REIT）市場が上昇

   2020年の東京五輪開催決定などを追い風に、投資家から集めたお金を不動産に投資し、賃料収入などによる運用益を投資家に分配する「不動産投資信託（REIT＝リート）」市場が活況を呈している。

   市場動向を示す「東証リート指数」は2013年9月27日、5月21日以来、約4カ月ぶりに1500を超えた。不動産市況が回復基調を強めるとの見方から資金が流入しているためだ。

今年3月に最高値つける

   まず、東証リート指数の過去1年の動向をおさらいしておこう。

   昨年秋の衆院解散による政権交代を境に地価上昇などが期待され、上昇基調に転じた。昨年8月までは1000を割り込む水準だったのが、金融緩和などを掲げる安倍政権の経済政策「アベノミクス」で地価上昇などが期待され、特に緩和派の黒田東彦氏が日銀総裁に就任した今年3月に急上昇。3月27日には1700.91とリーマン・ショック後の最高値を更新した。政権交代で進んでいた円安・株高による資産効果に加え、緩和マネー流入期待なども背景に「不動産が儲かる」との思惑が強まったためだ。

   しかし、市場の期待を受けた日銀の「異次元緩和」が4月4日に実際に導入された後は、日銀が国債だけでなくリートの買い入れ規模を増やすことまで決めたにも関わらず、リート指数は逆に低下基調をたどった。6月中旬には1250を下回り、今年2月中旬の水準まで戻った。

   異次元緩和による日銀の国債購入規模が巨大なことに国債市場が驚いて国債市場が不安定になるなか、長期金利の指標である新発10年物国債の利回りが5月には一時1％にまで急上昇したことで、「不動産に投資する資金を調達するコストが増えてしまう」との見方が強まり、リート市場から資金を引き揚げる投資家が出たためだ。

実需の思惑が投資家動かす

   6月以降、長期金利は落ち着きを取り戻したものの、リート市場は反転のきっかけをつかめず、おおむね1300台で推移。再び上昇基調に転じた引き金は日本時間9月8日早朝の東京五輪決定だった。市場では「首都圏で選手村や競技施設、道路網整備が7年後に向けて動き出し、そのための資金が流入するなか、賃料などの不動産価格が上昇する」との思惑が一気に広がったのだ。9月19日に発表された7月1日時点の東名阪三大都市圏の基準地価が、アベノミクス効果もあって5年ぶりの上昇となったこともリート上昇を下支えした。

   五輪決定後のリート上昇は、日銀の金融緩和期待に支えられた今年3月までの上昇局面とは違い、「五輪」という実需期待を伴っているのが特徴だ。足元で長期金利が低位安定するなか、投資家が利回りから見た場合により優位なリートにお金が流れ込んでいる可能性もある。

   ただ、不動産アナリストの中には「プチ五輪バブル、のような妙な勢いも感じられる」との指摘も出始めている。7月に三大都市圏の地価が上がったとはいえ、その幅は前年比わずか0.1％。リート上昇が本物かどうかは、もう少し見極める必要があるかもしれない。