中古マンション値上がりのワケ 地価上昇、割安感、節税対策…

   中古マンションの販売価格が上昇している。不動産調査会社の東京カンテイによると、2013年10月の首都圏の平均価格（70平方メートル換算）は前月比1.1％上昇の2821万円で、8か月ぶりに2800万円台に回復した。

   中古マンションは、販売価格に消費税はかからず、仲介手数料だけにかかる。そのため、消費増税による販売価格への直接の影響は少ないが、売り主は好調なマンション販売が当面続くとみており、「売り急ぐことはない」と考えているようだ。

東京都心は前月比1.0％上昇の5458万円に

都心などの中古マンションの販売価格が上昇している（画像はイメージ）

   東京カンテイが2013年11月20日に発表した10月の首都圏の中古マンション価格（ファミリータイプの売り希望価格、70平方メートルあたり換算）は、東京都が前月比0.6％上昇の3716万円、神奈川県2422万円（0.7％上昇）、埼玉県1853万円（1.5％上昇）、千葉県1787万円（0.3％上昇）と、1都3県がそろって上昇した。

   なかでも、東京都は都心6区（千代田、中央、港、新宿、文京、渋谷）が前月比1.0％上昇の5458万円。上昇は3か月連続だ。23区内では都心部や城南・城西エリアの価格上昇で、7か月連続の上昇となる4066万円（0.6％上昇）となった。

   都心部の値上がりが目立つが、これは景気の回復期待や金利の先高観を背景としたマンション需要の拡大で、新築マンションの価格が強含んでいることがある。そうした中で、中古マンションは新築よりも手ごろな価格が支持されている。

   東京カンテイ市場調査部の中山登志朗・上席主任研究員は販売価格が上昇している理由を、「需給バランスの改善があります」と指摘する。

   「中古物件は地価に連動します。地価はいま上昇していますから、それが物件価格を押し上げます。一方、買い手はなるべく早く、安いうちに購入したいという気持ちが強く働きます。物件が動くようになり、さらに上昇するという循環に入ります」と説明。つまり、売買価格の先高観が強いことが需要を後押ししているわけだ。

「賃貸目的で購入しようという人が増えている」

   都心では最近、リノベーション（大規模改修）物件が少なくなく、しかもこうした中古マンションは築年数が経っているものの、駅近で便利な立地にある。

   「駅近ほど地価が高いですから、物件価格も上がります」（前出の東京カンテイ・中山登志朗氏）。都心の人気地域では新築物件を含め、供給が少なくなっていることも価格を押し上げている。

   また、買い手にとっては、自分でカスタマイズしやすいことも中古マンションが人気の理由。2020年の東京五輪の開催決定も好材料だ。

   さらに、中山氏は「税制は税制でも消費増税ではなく、相続税対策が大きいですね」と話す。

   2013年度の税制改正で相続税が大幅に見直され、15年1月以降の相続分から、相続税の基礎控除が40％も引き下げられる。基礎控除額が下がると、課税対象額は増え、結果的に税負担が大きくなる。

   そのための節税対策として「マンション投資」を進めようというわけだ。中山氏は「賃貸目的で購入しようという人が増えていることも、物件が動きやすくなっている要因です」と説明する。

   駅近であれば、マンションの借り手も探しやすいからだ。