週刊東洋経済「コロナ後経済」を特集 エコノミストは「医薬株」 ダイヤモンドは「五輪後の不動産」に着目！

「五輪後の不動産マンション 売りどき・買いどき」を特集

「週刊ダイヤモンド」2021年8月21日号

   「週刊ダイヤモンド」（2021年8月21日号）は「五輪後の不動産マンション　売りどき・買いどき」と題した特集を組んでいる。海外の投資マネーが日本の不動産市場に流れ込み、とりわけマンション価格が上昇してきた。しかし、今、流れが変わろうとしている。

   不動産の5大リスクを指摘している。「ポスト五輪」「ポストコロナ」「米国のテーパリング（量的緩和の縮小）と利上げ」「火災保険の制度変更」「少子高齢化・人口減少」だ。

   そして、東京・湾岸のタワーマンションを今買うべきではない、という専門家の声を紹介している。東京五輪・パラリンピックの選手村は終了後、晴海フラッグという分譲マンションとして売り出される。分譲4145戸、賃貸1487戸の巨大マンション群だ。

   平均坪単価は300万円前後。一般的なマンションより部屋が広く、最多供給面積は85平方メートル。東京・銀座に近い都心ながら4900万円台の分譲もあり、値頃感のある新築物件として注目されている。コロナ禍で販売を停止していたこともあり、3000戸以上が売れ残っているが、今年11月の販売再開とともに、数カ月で売り切れると見られる。

   この大量供給により、引き渡しが始まる2024年には中古タワマンが大量に売りに出て、価格が下落するのではと見る専門家もいる。素人が湾岸タワマンで安易に売却益を見越すような買い方をすると危ないというのだ。

   首都圏の「駅徒歩1分以内」のタワマンと地方主要都市のタワマンの騰落率ランキングも掲載している。首都圏ではほとんどの物件が値上がりしている中で、JR中央線の国分寺駅、立川駅、八王子駅で値下がり物件が集中している。コロナ禍で地価が下落に転じたのが理由と考えられる。

   台風や豪雨などによる水害が多発している。楽天損害保険はハザードマップを基に水災リスクを4つに分け、笠井保険料に地域差を設けた。この取り組みが業界全体に広がろうとしており、「住宅負け組」が生まれるかもしれないという。

   最もリスクが低いA区分から高いD区分まであり、保険期間10年の場合で1.5倍の差がある。水害の多発で損保会社の収支が大きな打撃を受けたため、23年度から大手を含む損保各社が水災リスクに応じた地域料金を導入する見通しだ。水害ハザードマップが「住宅格差」を生むことになりそうだ。

   同誌の第2特集も「不動産投資の今と裏」と不動産関連の特集だ。総資産100億円超という専業不動産投資家の玉川陽介氏が頼れる金融機関を格付けしている。意外なことに東の横綱がスルガ銀行だ。玉川氏は「スルガ問題は過去のもの。厳格な審査体制。不動産を理解しており低金利。使い勝手良し」と評価している。ちなみに西の横綱は、大阪厚生信用金庫だ。

   不動産投資家による覆面座談会もおもしろい。住友不動産販売が属人的に仲のいい不動産業者に物件を卸すのを辞めたのは、社員個人へのキックバックを防止するためではないか、とか、オープンハウスが急成長している秘訣とか、火災保険の悪意ある請求の流行などを取り上げている。サラリーマンで不動産投資をしている人には、見逃せない内容になっている。（渡辺淳悦）