【2022年の不動産・住宅市況】中古住宅＆賃貸住宅はどうなる？ 住宅ローン減税見直し、続くコロナ禍の影響は？（中山登志朗）

   2022年の不動産・住宅市況の展望について、中古住宅と賃貸住宅の市場はそれぞれどうなっていく可能性があるのか、考えてみます。

   昨年末の税制改正大綱で概要が公表された通り、住宅ローン減税の控除率が従来の1％から0.7％に縮小されることに決まりました。

   この制度が適用されるのは2022年4月からです。

   住宅ローン控除を受けることが目的で、中古住宅を購入されるユーザーはいません。でも、購入動機の上位に挙げられるのが、住宅ローン金利が歴史的低水準であることと並んで、住宅ローン減税による恩恵です。

   そのため、制度自体は維持・継続されたとはいえ、やはり「お得感」が薄れるのは否めず、その点では4月以降、中古住宅に対する需要の減退につながる可能性は十分考えられます。

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  2022年の不動産・住宅市況の展望は？ 中古住宅、賃貸住宅について予測

住宅ローン減税控除率0.7％縮小...中古住宅市場への影響は？

   まず、中古住宅市場の展望について、述べたいと思います。

   コロナ禍に日本が突入してからの約2年間、一時期を除けば中古住宅に対する需要はおおむね堅調、もしくは好調だったといえます。

   その主な要因は、

（1）新築住宅がコスト高による価格高騰、および、供給の絞り込みで条件に合う物件が見つかりにくくなり、ユーザーが中古住宅も積極的に探し始めたこと、
（2）株価の安定推移によって利益を得た投資家が、現物資産である不動産にその資金を付け替え始めたこと、

が挙げられます。

   つまり、都心や市街地中心部およびその周辺部に立地している条件の良い中古住宅は、実需と投資という二段重ねのニーズの受け皿となったのです。

   日経平均株価は2022年に入っても大きな変化は示しておらず、おおむね安定した推移といえますが（4月の東証市場再編がどのような影響を与えるかは未知数です）、社会不安や日本に限らず世界で日々発生する事象によって大きく変動する可能性が常にあります。そのため、株式投資によって得た収益の付け替えを急ぐ投資家は、少なくありません。

   その意味では、現物資産として、比較的早く取得可能な中古住宅に2022年もニーズが向くことは想定内といえるでしょう。

   それでも投資と実需ではそのパイは大きく異なるため、住宅ローン減税の縮小の反動は、今後徐々に表れると見るべきです。

   また、前回のコラムでも示した通り、中古住宅を購入して住宅ローン減税を受けるには（もちろん、投資目的の購入は減税対象となりませんが）、新築住宅よりもさまざまな制限が設けられていることも、需要減退の一因となる可能性があります。