2024年 2月 25日 (日)

バブル期超えの過去最高を記録...東洋経済「熱狂のマンション」、ダイヤモンド「相続 生前贈与」、エコノミスト「投資のタネ」を特集

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   「週刊東洋経済」「週刊ダイヤモンド」「週刊エコノミスト」、毎週月曜日発売のビジネス誌3誌の特集には、ビジネスパースンがフォローしたい記事が詰まっている。そのエッセンスをまとめた「ビジネス誌読み比べ」をお届けする。

従来の価格水準を1段階引き上げた「新相場」に突入?

   「週刊東洋経済」(2023年1月7・14日号)の特集は、「熱狂のマンション 崖っぷちの戸建て」。目下、首都圏の新築マンション価格は、バブル期の最高値を上回る。マンション価格が下がらないのはなぜか? その背景に迫った。

   不動産経済研究所によれば、2021年の首都圏の新築マンションの平均価格は6260万円(前年比2.9%増)と、バブル期の水準を超えて過去最高を記録した。

   価格の高い駅近物件が増えているほか、東京23区の物件の割合が増えているからだ。勢いは衰えることなく、22年1~6月期の平均価格は6510万円にまで上昇。それでも消費者の購買意欲は衰えず、新築マンションの売れ行きは好調なままだ。

   新築マンションの価格上昇が続くのは、原価高騰だけが理由ではなく、大手デベロッパーを中心とする供給側が、「売り渋り」をしているからだという。

   首都圏の新築マンションの供給戸数は、00年の9.5万戸をピークに、21年には3.3万戸と3割強にまで縮小している。大手は利益を大幅に減らしてまで新築マンションを売り急ぐ必要はなく、需給バランスを調整しながら、小分けに販売するようになっている、と指摘する。

   そのため、新築マンションは消費者の手が届かない価格水準に達しつつある。21年の価格(70平方メートル換算)は、平均年収の11倍を超えた。金融機関による個人への住宅ローンの貸出金額は通常、年収の7倍以内が目安というから、これは夫婦がダブルローンを組まないと手が届かない水準になっている。

   それどころか、従来の価格水準を1段階引き上げた「新相場」に突入しようとしているというのだ。その兆候は、用地の仕入れ現場に現れているという。相場よりも2~3割ほど高い価格で、デベロッパー各社は競争入札の土地を落札している。したがって今後、供給される新築マンションは首都圏の郊外でも坪単価300万円を超えるだろう、と関係者は予想する。

   高くても売れるのは、「低金利かつ価格の先高感があるから、今、背伸びをして買っているのではないか」と東京建物取締役常務執行役員の神保健氏は語っている。さらに、「コロナ禍をきっかけに快適な住まいで過ごしたいというニーズが増し、住宅への関心が高まったことも、販売を押し上げる要因になっている」とも。

◆戸建ては一足早く「バブル」崩壊

   一方の戸建ての需要は冷え込み、一足早く「バブル」が崩壊したという。

   住宅業界は20年以降、コロナ禍でバブルのような在宅需要に沸いた。初めて住宅を購入する1次取得層を中心に、「狭小なマンションより広い戸建て」を求める特需が生まれた。

   しかし、世界的な資材価格高騰を受け、21年ごろから住宅販売価格が高騰。その影響か、注文住宅の受注は5期連続でマイナスが続いている。

   大和ハウスは23年3月期通期で見込んでいた国内戸建ての販売棟数7400棟を6100棟に下方修正。国内戸建ての売り上げ予想も、3420億円から3200億円に減額した。

   分譲戸建て最大手の飯田グループホールディングスは、全国の販売棟数が上期(22年4~9月)の当初計画2万2000棟に対して、実績が1万9346棟にとどまった。

   特集では、一躍脚光を浴びている中古住宅の再生ビジネスや中古マンションを購入する際の注意点などをまとめている。

   新築が「夢のマイホーム」になりつつある今、中古物件が熱い視線を集めているわけだが、さまざまな「盲点」があるようだ。購入を計画している人にとって、貴重なアドバイスになりそうだ。

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