東京都心地価は今や「バブル期並み」 「億ション」バカ売れ、中国人が「下支え」？

   東京都心の地価はすでに「バブル」なのではないか――。そんな声が高まっている。

   東京都心の土地や不動産を、中国人をはじめとした外国人富裕層らが購入するケースが急増している。なかでも、2020年に開催される東京オリンピック・パラリンピックの会場に近い湾岸エリアや、六本木や麻布、赤坂といったブランド力が高いエリアが人気だ。

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  東京都心の地価はすでに「バブル」かもしれない・・・

東京都心の土地は「需要過多」

   HOME'S総合研究所のチーフアナリスト、中山登志朗氏は「東京都心の土地が、需要過多の状況にあることは間違いありません」という。需給バランスが大きく崩れてしまったことが、最近の東京都心の地価上昇をもたらしている原因と指摘する。

   もちろん、アベノミクスによる株高や景気回復、超低金利に加えて、オフィスビル需要も強い。そこへ2020年の東京オリンピックを控えた大規模な再開発が加わる。新橋や虎の門界隈などの中心部では、坪（3.3平方メートル）当たり3000万円、4000万円はざらだという。

   外国人富裕層が都心の物件をリサーチするケースが増えていて、台湾などからは「不動産ツアー」を組んで土地や不動産を物色。円安の進展で、彼らの目には日本の不動産は「とてもお買い得」に映っている。

   東京メトロ・表参道駅から徒歩4分。三菱地所レジデンスの「ザ・パークハウスグラン南青山」は、販売する20戸の価格が1億5000万～7憶7000万円という超高級物件。約2500件の問い合わせがあり、2015年6月12日から3週間、応募を受け付けたところ10倍近い193件の申し込みがあり、締め切り当日に完売した。

   三菱地所は「（外国人客は）ゼロではありませんが、ほとんどが日本人です」と話すが、都心の高級マンションでは中国人客をはじめとする外国人富裕層が1億円超もする物件をキャッシュでポンと買っていく、「爆買い」を指摘する声が少なくない。

   国土交通省がまとめた2015年の公示価格（1月1日時点）によると、東京都内の住宅地の上昇率は平均1.3％だが、中央区は6.4％、千代田区が6.3％、港区は6.0％と、とくに大きく伸びた。千代田区番町や港区六本木、麻布、赤坂、青山など、高級住宅街ではマンション用地が不足したことが地価の上昇につながったとみられる。

   この3区は、企業の業務拡大や好立地への移転などでオフィス需要も高まり、商業地の上昇率も大きかった。

   いまや都心の地価はバブル期だった1980年代後半の水準にあるとされる。「バブルというには早計」とHOME'S総合研究所の中山氏はいうが、半面、「とにかく土地を探し求めている人はたくさんいます」とも。

   「バブル」に近づきつつあることはたしかなようだ。

「中国人なら高く買ってくれる」と日本人からも問い合わせ

   外国人富裕層らが購入しているのは、都心の超一等地だけではない。都心から少し離れた世田谷区三軒茶屋近くの住宅地には、庭付き1戸建ての土地を分割して、3LDKの「ペンシルハウス」を2軒、建築中だ。価格は1軒約8000万円。2年ほど前は周辺で同じ間取りの物件が5000万円しなかったが、地価と建築費が高騰しているとはいえ、すでに1.6倍にハネ上がっている。それでも物件は「売約済」で、うち1棟は外国人がキャッシュで購入したという。

   こうした外国人富裕層、なかでも中国人を取り込もうと、不動産業者らの動きも活発化している。中国人向け不動産会社のホーム・エキスパートは4、5年ほど前から中国人スタッフを雇用して、中国からの問い合わせなどに対応している。

   中国人が投資目的で探し求める物件は、「オーナーチェンジで、表面利回りが10％以上の物件」。最近は中国政府が外貨の持ち出しを厳しくしているため、キャッシュで購入する人は減りつつあるそうで、かわって「会社経営者などが香港を経由するケースが増えています」と話す。

   一方で、外国人との不動産取引（非居住者取引）が全体的に増え、物件や納税の管理がうるさくなってきた。同社では「ご購入後は当社が管理することになるので、すでに購入いただいた実績があったり、貿易会社などの紹介や現地スタッフを介したりして契約するようにしています」と、慎重だ。

   日本人からの問い合わせも増えていて、たとえば奈良県で山林を売りたい、岩手県で花き農園を売りたいといった「売り込み」で、「中国人の方なら高い金額で買ってもらえると考えているようです」とみている。