2021年 4月 16日 (金)

不動産・住宅購入や賃貸借契約の際 「水害リスク」の説明が義務化された(中山登志朗)

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   地震、台風、集中豪雨、噴火......。日本は「災害大国」です。2019年に発生した台風15号と19号は日本各地で大きな被害を生み、多くの方が犠牲になったり、住宅を失ったりしたことは記憶に新しいところです。また翌2020年夏には集中豪雨で球磨川が氾濫して大きな被害を出しました。日本の自然災害は温暖化の影響か年々その強さを増している印象があります。

   また、2021年3月11日は東日本大震災発生から10年という区切りの年でもあり、関連する報道も数多くなって、改めて自然災害から生命・身体そして財産を如何にして守るかということを考えている方も多いことと思います。

   これだけの「災害大国」の日本ですから、何処に住んでも絶対安全とは言えないまでも、相対的に災害リスクの低いところ、たとえば海から離れた高台や、川や運河がないところなどに住みたいというニーズは確実に増えてきています。

  • 住宅購入の際には「水害リスク」の説明が義務化された(写真はイメージ)
    住宅購入の際には「水害リスク」の説明が義務化された(写真はイメージ)
  • 住宅購入の際には「水害リスク」の説明が義務化された(写真はイメージ)

自然災害が多発するなか「説明の義務化」は当然

   そんななか、2020年8月に国土交通省の省令である「宅地建物取引業法施行規則」の一部が改正され、不動産取引において説明しなければならない重要事項に、水防法に基づいて作成された「水害ハザードマップ」を活用した水害リスクが追加され、義務化されました。

   これまで土砂災害や津波に関するリスクは重要事項説明の項目になっていましたが、不思議なことに水害リスクは対象になっていませんでした。冒頭の例を挙げるまでもなく、全国各地で地震や自然災害が多発する日本では説明義務化は当然のことと言えるでしょう。

   今回の改正によって、不動産会社は全国の各自治体が作成した水害ハザードマップを基に、物件の位置を示して浸水のリスクの有無などを顧客に説明しなければならなくなりました。併せて、近隣にある避難所の場所も伝えることが求められています。

   今後は重要事項説明時に水害リスクに関する説明を怠れば宅建業法違反となりますから、業務改善命令および業務停止命令などの処分を受ける可能性も十分考えられます。

   丘陵地や里山を造成した住宅地などは比較的急な斜面が多く、大量の雨が降ると土砂崩れや崖崩れが発生することがあります。こういった危険が想定されるエリアを過去の水害などから正確に把握し、地図に落とし込んで自治体が作成したものが「水害ハザードマップ」です。これまで目立った大きな水害が発生していないエリアではこの水害ハザードマップが更新されていないケースも散見されるようですが、たとえ古いものであっても、それを基に説明しなければならないという宅地建物取引業者の義務には変わりがありません。

中山 登志朗(なかやま・としあき)
中山 登志朗(なかやま・としあき)
LIFULL HOME’S総研 副所長・チーフアナリスト
出版社を経て、不動産調査会社で不動産マーケットの調査・分析を担当。不動産市況分析の専門家として、テレビや新聞・雑誌、ウェブサイトなどで、コメントの提供や出演、寄稿するほか、不動産市況セミナーなどで数多く講演している。
2014年9月から現職。国土交通省、経済産業省、東京都ほかの審議会委員などを歴任する。
主な著書に「住宅購入のための資産価値ハンドブック」(ダイヤモンド社)、「沿線格差~首都圏鉄道路線の知られざる通信簿」(SB新書)などがある。
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