住宅地価の下落は東京圏だけ？ コロナ禍で大きく変化した住宅地の現状と今後の見通し（中山登志朗）

   2021年3月23日に、国交省から1月1日時点の公示地価が発表されました。

   概要としては、東京圏・大阪圏・名古屋圏（各圏の整備法で定められた圏域で日常使われる首都圏・近畿圏・中部圏とは微妙に異なります）の地価は、住宅地も商業地も揃って下落という結果になりました。

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  コロナ禍で東京圏の住宅地価に異変が……（写真は、高層ビルが建ち並ぶ東京の街）

今年の地価公示は三大都市圏で揃って下落

   地価下落の原因は説明するまでもなく、新型コロナウイルスの感染拡大です。飲食や物販の時短営業や営業不振による店舗閉鎖、観光業の大幅な落ち込み、テレワークの導入によるオフィス縮小の動きなどが進み、全国平均で商業地は前年比マイナス0.8%、住宅地はマイナス0.4%となりました。

   株価は別として、実体経済は全般に縮小傾向が示されていますから、それらを反映して地価が下落したとみるのが妥当な見立てということになります。

   一方で、テレワークや巣ごもり消費の拡大など、コロナ禍で生じた生活の変化が都市圏中心部ではなくその周辺の地域を活性化し、地価を押し上げたという分析も併せて公表されました。

   そもそも、地価の根拠となるのは「利用価値」です。土地は所有しているだけでは税金を取られるばかりで、積極的に利用し高い収益を期待できる価値を有することが地価水準を維持する一番の要因です。収益というと専ら商業地や工業地でのイメージですが、じつは住宅地でも同じことで、交通＆生活利便性の良好なエリアでタワーマンションが建設可能な土地は高額で取引（競合した結果路線価の10倍で落札などというケースもあります）されますし、また高級住宅地とされるエリアは用途地域が限定されている上に風致地区などの指定によって希少性が付加され、憧れも含めて市場性が高まります。流動性が極めて低いこと（稀少性）も市場価値を高める要因の一つです。

   この「利用価値」という視点で今回の地価公示を見てみると、わかりやすい例では商業地で最も下落率の大きかった大阪の道頓堀とその周辺（前年比最大マイナス28.0％）や東京・銀座（同マイナス12.8％）および浅草（同マイナス12.2％）などは、いずれもコロナ前の旺盛なインバウンド需要が失われ、宿泊や観光業の落ち込みがダイレクトに土地の「利用価値」の低下を招いた結果と見ることができます。