2021年 7月 27日 (火)

コロナ禍でも売れ行き好調? そんな現物の投資用物件をさぐると......(中山登志朗)

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   今回は投資用物件の流通についてのお話です。投資用物件というと、「しつこくワンルーム・マンションの勧誘を受けて困った」とか、「アパートオーナーになれば、その日から不労所得があなたのものになると売りつけられた」とか、さまざまネガティブなイメージをお持ちの方も多いと思います。

   さらに最近では、国民生活センターによると、そのような相談に代わって賃貸住宅退去時の原状回復や敷金返還に関するトラブル、訪問販売によるリフォーム工事や点検商法関連のトラブルが増えているそうですから、どうぞご留意ください。

   さて、今回の不動産コラムはトラブル絡みの話ではなく、コロナ禍の状況でも、投資家が進んで投資用不動産=マンションやアパート1棟などを購入しているというお話です。

  • コロナ禍でも、投資用不動産の動きは活発なようだ(写真はイメージ)
    コロナ禍でも、投資用不動産の動きは活発なようだ(写真はイメージ)
  • コロナ禍でも、投資用不動産の動きは活発なようだ(写真はイメージ)

好調な株価推移で資産の付け替えが進む

   現在、首都圏や近畿圏を中心に中古住宅市場が全般的に活性化しているという話は聞いたことがある人も多いかと思いますが、なぜ流通市場が活性化し、物件価格が上昇しているのでしょうか。

   その要因は主に3つ。最大の要因は、コロナ禍でも安定して高値推移している銘柄を運用していた人が、そろそろ頃合いと見てその株式投資で得た含み益を再投資、すなわち現物資産に付け替え始めていることです。

   ただでさえ、コロナ禍で住み替えのハードルが上がったと感じている購入予定者は多く、中古住宅の流通市場では需要と供給のバランスがタイトになったことで物件価格がじわじわ上昇していましたが、そこに投資家のニーズが加わることでさらに中古住宅への需要が高まり、エリアによって、また物件の特性によって、築年数によっても異なるものの、「売れ筋物件」の市場価格は明らかに高騰し始めています。

   2つめの要因は、上記の理由で需要と供給が逼迫し始めていることです。中古住宅の購入者は成約に至るまでに平均5~10件は内見すると言われるように、市場には購入希望件数の数倍の物件があって初めて、需要に合った物件がマッチング可能であると言われています。

   売主サイドが住み替えし難い状況と判断すれば、当然売り物件は減少するため、需給はタイトになり、いわゆる「買い進み」の状況になって価格が上昇するのです。

   3つめは、新築物件の供給減です。新築市場、特に新築マンションは昨年1回目の緊急事態宣言時には首都圏でも近畿圏でも月間数百戸程度の分譲に留まり、その後回復してはいるものの、まだ従来の供給体制には戻りきっていません。これらの住宅ニーズの受け皿を流通市場が担ったことも中古住宅の価格を押し上げる要因となっています。

中山 登志朗(なかやま・としあき)
中山 登志朗(なかやま・としあき)
LIFULL HOME’S総研 副所長・チーフアナリスト
出版社を経て、不動産調査会社で不動産マーケットの調査・分析を担当。不動産市況分析の専門家として、テレビや新聞・雑誌、ウェブサイトなどで、コメントの提供や出演、寄稿するほか、不動産市況セミナーなどで数多く講演している。
2014年9月から現職。国土交通省、経済産業省、東京都ほかの審議会委員などを歴任する。
主な著書に「住宅購入のための資産価値ハンドブック」(ダイヤモンド社)、「沿線格差~首都圏鉄道路線の知られざる通信簿」(SB新書)などがある。
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