相続税対策に建設相次ぐアパート 思わぬ落とし穴が待っていた！

   少子高齢化による人口減少にもかかわらず、アパートの建築が増えている。

   その背景には2015年1月から課税対象が大幅に広がった相続税があるが、一方でトラブルも増えているようだ。

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  「サブリース」でアパート経営…　それって大丈夫？

転貸しのサブリース 普及で、高齢者が続々オーナーに

   相続する財産のうち、非課税枠が縮小された相続税。非課税枠は相続する人数によって変わるが、たとえば子ども2人が相続する場合、これまでは7000万円までの資産が非課税だったが、2015年1月から、それが4200万円を超えると課税されるようになった。

   財務省の試算によると、相続税の課税対象となる財産をもつ人の割合は、全国で約4％から6％台に広がるという。

   そんな相続税の節税に有効とされる一つが、不動産の有効活用。とくに、「賃貸アパートは節税効果が見込める」とされる。

   通常であれば、土地などの評価額は路線価をもとに算出され、そのまま課税されるが、アパートを建てたり、住居の一部を賃貸にしたりすることで相続税の対象となる土地・建物の評価額を大きく減らせる。アパートローンを組めば、相続税がさらに減ることもある。

   そんなことから、消費税や相続税の「増税」前の2013年以降、じわじわとアパート建築が増えてきた。国土交通省の新設住宅着工戸数によると、2014年の貸家は1.7％増の36万2191戸。全体の約4割を占めた。

   なかでも、最近目立つのが「サブリース」の仕組みを使って勧誘する不動産業者らだ。サブリースとは、転貸しのこと。不動産賃貸では、不動産業者がオーナーから土地・建物などを、転貸しを目的に一括して借り上げて、運営・管理を引き受ける賃貸システムをいう。テレビCMでもおなじみになった、「30年、一括借り上げ」である。

    オーナーにとっては、不動産業者が物件を一括管理してくれるので、アパート管理の知識やノウハウがなくても賃貸物件を建築することができ、また部屋を借りる人を探して契約する手間が省け、さらには空室分の家賃収入を保証してもらえるといったメリットが見込める。そのため気軽に、高齢者でもアパート経営が安心してできるということのようだ。

トラブル増え、国民生活センターも注意促す

   ところが最近、そのサブリースが問題視されるようになってきた。NHKは2015年5月11日放送の「クローズアップ現代」で取り上げた。

   サブリースをめぐるトラブルについては、国民生活センターにも少なからず相談が寄せられている。たとえば、「契約期間中に、強引な賃料の減額を要求された」ケースでは、ある年金生活者が不動産業者から遊休地の農地に「アパートを建てないか」と勧誘され、「30年間一括借り上げするので、何もせずに安定した収入が得られる」と説得された。

   その後10年すると、「賃料相場が下落している」ことなどを理由に賃料の減額を求められた。さらに空室ができると、また賃料の減額交渉がはじまったという。

   賃料の減額は契約書に盛り込まれているが、「家賃収入が減額されるリスクについて、十分な説明を受けていなかった」という。この事例に限らず、トラブルのほとんどは不動産業者がサブリースのリスクについて十分に説明していないことが原因のようだ。

   インターネットには、

「人口が減少してることは誰でもわかっている事実なのに、『サブリース契約で30年間安定して家賃が収入が得られる」という謳い文句にだまされるかね」
「家賃保証のサブリース業者に悪質なのがいるのは確かだが、老人が相続税払いたくなさに借金してアパート建てて空室だらけとか。どこまで被害者扱いしていいものやら悩む」
「アパートローンの融資が伸びてるあたり、銀行も加害者だよな。よってたかって老人いじめってことか」

といった声が寄せられている。

   国民生活センターは、「特集　不動産サブリース問題の現状」という冊子を用意。注意を呼びかけている。