コロナ禍下の新築マンション価格動向 「リーマン・ショック後の様な混乱なし」の根拠

   新型コロナウイルスの感染問題は、リーマン・ショックを超える衝撃を経済全般に与えるとされる。都心などでここ数年、新築マンションの価格が高騰し、バブル期以来の高値をつけていたが、そんなマンション市場にも影響を及ぼすのだろうか。

   2019年の首都圏（1都3県）の新築マンションの平均価格は、前年比1.9％増の5980万円（不動産経済研究所、20年1月22日発表）で、1990年（6123万円）以来29年ぶりの高値となった。ただ、発売戸数は15.9％減の3万1238戸と低水準だった。

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  マンション価格動向に注目が集まる（写真はイメージ）

供給側の構造が大きく変わった

   リーマン・ショックは2008年9月に生じ、新築マンションの投げ売りが起きるなど、マンション市場は混乱した。首都圏の新築マンションの平均価格は07年に10.6％増の4644万円、08年に2.8％増の4775万円と上昇基調だったが、09年には5.0％減の4535万円と一気に下落に転じた。発売戸数も09年には16.8％減の3万6376戸に減少した。

   ただ、今回のコロナ禍ではリーマン・ショック後のような混乱が生じるとの見方はほとんど出てない。東京都内の不動産関係者は「多少は値を下げようという動きもあるが、目立つほどではない」と指摘する。

   その大きな理由は、リーマン・ショック当時と現在とでは、供給側の構造が大きく変わったからだ。当時は多数の中小のデベロッパーが新築マンションを分譲していた。元々、体力が弱い企業が多かったため、リーマン・ショックを機に資金繰りが悪化すると、ディスカウントをして資金を作るしかなかったのだ。

   そうしたデベロッパーはその後、投げ売りのかいもなく破綻したり、事業を多角化して何とか生き残りを図ったりした。そして現在は、三井不動産レジデンシャルや三菱地所レジデンス、住友不動産など「メジャー7」と呼ばれる大手が供給の半分以上を手掛ける状況になった。「彼らは体力もあるので、値下げしてまで売る必要がない」（不動産関係者）というのだ。

一方、中古マンションは...

   リーマン・ショックを機に、「量から質を重視するように変わったことも大きい」との指摘も出ている。大量の物件を売るのではなく、立地などを厳選し、質にこだわった物件を売るようになったのだ。そうした不動産会社の戦略が結果的に、現在の価格高騰や販売戸数の減少に結びついているとも言える。

   一方、中古マンションについては「コロナ禍により、多少値下がりするだろう」との見方が多い。2月以降、自粛が続き、不動産の取引は手控えられてきた。そんな中でも売ろうという人は資金難に苦しんでいるケースが多く、結果的に値下げにつながる。だが、「それでも半額になるなど、大きな値引きはないだろう」との声が大半を占める。

   コロナ禍で東京オリンピック・パラリンピックが来21年夏に延期となり、東京都中央区の選手村を改装して販売する「HARUMI　FLAG（晴海フラッグ）」の先行きが不透明になっている。入居時期が定まらなくなったことで、売れ行きに影響が出るかもしれない。ただ「元々、中古扱いなので、周辺の相場より2～3割安いとされる。もし五輪が中止となれば、新築扱いになり、割安感が出るかもしれない」（不動産関係者）との声もある。五輪の動向次第では、晴海フラッグが周辺相場に影響を与える可能性もある。