2021年 4月 21日 (水)

コロナ禍で東京から人が流出しているって本当!? 人の移動は住宅政策の基本だから要チェック(中山登志朗)

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   連載3回目は不動産の市場動向に密接な関連がある、人の移動の話です。言うまでもなく、人の移動は住宅ほか不動産の需要を生み出す源ですから、人の移動がどのようになっていて、その地域で今後人口が増えるのか、それとも減るのかは住宅政策にとって大きな関心事となります。

   この人の移動のことを「移動人口」と言い、月次および年次の集計結果が総務省から「住民基本台帳人口移動報告」にまとめられて定期的に公表されています。

   これは、人が生まれて亡くなってという人口の「自然増・自然減」とは別に、人が就職や転勤ほか何らかの事情で現在の居住地から移転したケース=移動人口を集計した数字「社会増・社会減」を捉えたもので、転出超過とは特定の地域(自治体単位)について転入してきた人よりも転出した人のほうが多いということを示しています。反対に入ってきた人のほうが多ければ「転入超過」となります。

  • 人の移動は住宅ほか不動産の需要を生み出す源(写真は、東京・渋谷駅前のスクランブル交差点)
    人の移動は住宅ほか不動産の需要を生み出す源(写真は、東京・渋谷駅前のスクランブル交差点)
  • 人の移動は住宅ほか不動産の需要を生み出す源(写真は、東京・渋谷駅前のスクランブル交差点)

東京都と首都圏の直近人口がコロナで「社会減」に

   人の移動については、新型コロナウイルスの感染拡大によって2020年4月に緊急事態宣言が発出されたことによる「自粛」という表現で事実上制限されることになったのですが、宣言が解除された5月中旬以降、人の移動についても緩和されるとこれまでにない現象が発生しました。

   それは東京都および東京23区からの「転出超過」です。

   これまで東京都や東京23区では長らく「転入超過」が継続していました。進学や就職などによって日本全国から数多くの人が東京に住むようになり、反対に流出する人は毎年一定数にほぼ限られているため、人口の「社会増」が続いていたのです。

   それが2020年5月には東京都で1069人、東京23区では1314人の「転出超過」が発生しました。これはコロナの影響以外の何ものでもないと断言することができます。すなわち、通常の4月および5月は転勤などで東京から転出する一定数が見込まれるのですが、その数を超える東京以外からの流入によって「社会増」が継続していました。コロナで東京に新たに来る人が大きく減少したことによって、結果的に「転出超過」になったのです。

   連日ニュースでは少ない日でも100人、多い日では400人ほどのコロナ新規感染者数が「東京」で発生したと大々的に報じられれば、イメージの中の「東京」は感染者だらけかと想像するのですが、東京都の人口は約1400万人なので多くても0.003%程度の人が新たに感染している計算です。割合としては極めて小さくても不安は常にあるため、「東京以外」から「東京」に来ることを躊躇する、もしくは家族に止められることは大いにあり得る話です。

中山 登志朗(なかやま・としあき)
中山 登志朗(なかやま・としあき)
LIFULL HOME’S総研 副所長・チーフアナリスト
出版社を経て、不動産調査会社で不動産マーケットの調査・分析を担当。不動産市況分析の専門家として、テレビや新聞・雑誌、ウェブサイトなどで、コメントの提供や出演、寄稿するほか、不動産市況セミナーなどで数多く講演している。
2014年9月から現職。国土交通省、経済産業省、東京都ほかの審議会委員などを歴任する。
主な著書に「住宅購入のための資産価値ハンドブック」(ダイヤモンド社)、「沿線格差~首都圏鉄道路線の知られざる通信簿」(SB新書)などがある。
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