東京都心のオフィスビル 「貸し手市場」終息の兆し

   スクラップ＆ビルドの再開発が続いている東京都心のオフィスビル。「貸し手市場」が伝えられていたが、どうも潮目が変わったようだ。賃貸オフィスの市況調査やコンサルティングを手がける生駒データサービスシステムは、「空室率としては、まだあわてるような水準ではありませんが、トレンドは明らかに上昇局面に変わったようです」という。賃貸オフィスの空室率は不動産投資ファンド（REIT）の配当に響く。REITは大丈夫なのか。

「この年末までに5、6%まで上がることは考えにくい」

空室が目立ってきたという都心のオフィスビル（写真はイメージ）

   不動産大手の野村不動産は、「当社の場合、空室率はあまり上がっていません。（マスコミ報道などにも）あまりピンとこない」と話す。ただ、「投資ファンドが買った、一部のエリアなどでは調整局面に入っているよう」としている。

   調整局面の地点は都心部でもピンポイントで、地価の下落がはじまっている。豊洲（江東区）や芝浦（港区）、佃・月島（中央区）で横ばいから下落に転じ、呼応するように、こうしたエリアの賃貸オフィスで空室が目立ってきた。

   生駒データサービスシステムによると、2008年5月の東京23区の空室率は2.3%。千代田、中央、港、新宿、渋谷の主要5区は2.2%で、4月から0.2ポイント上昇した。「07年6～9月はほとんどゼロだった」というから、この半年で2%上昇したことになる。

   ただ、2～3%の空室率は、まだ貸し手に優位な水準。賃貸料の下げ局面が鮮明になって、テナントの募集に苦労するようになるのは5～6%以上の水準だそうだ。

   つまり、数字上ではテナントはほぼ埋まっている状況で、「この年末までに5、6%まで上がることは考えにくいです。賃貸料の平均は坪1万5000円台（Sクラス＝主要5区でも特に立地がよい築浅の物件）にあって、いまの空室率の上昇は調整が入っている感じ」と説明する。

   ITバブルがはじけた後の2002～03年の空室率は7%前後と最悪だった。それがこの数年に起こった大規模な再開発ビルの建設ラッシュでテナントの入れ替えが進んだことなどで、景気回復にあわせて空室率は下がってきていた。それが、「上昇トレンドに転じた」という。