東京都心の地価、バブル崩壊の心配が出てきた

バブル再崩壊が懸念される中、再開発の進む東京汐留地区

 

   東京都の地価が13年ぶりに上昇に転じた。国税庁が05年8月に公表した相続税納付のための不動産評価額「路線価」(05年1月1日現在)によると、東京都の標準宅地は1平方メートル当たり平均45.8万円と04年比0.4%上昇。とりわけ都心の一等地や再開発地での急騰ぶりが目立ち、高級商業施設やオフィスが集中する都内屈指の繁華街、銀座5丁目は同9.9%アップの1512万円となり、バブル期のピークとなった1987年の1520万円に迫る水準にまで回復した。
   大手不動産会社は「優良なマンション、オフィスビル適地の場合、都心なら路線価の2倍近い価格で取引されることも珍しくない」と明かす。

不動産投資ファンドが設立ラッシュ

   不動産市況を押し上げているのは、長引く超低金利で行き場を失ったリスクマネーを当て込んだ不動産投資ファンドの設立ラッシュだ。日本銀行の「貸出先別貸出金調査」によると、国内銀行が04年度中に行った不動産業向け新規融資は8兆1780億円で、前年度比15%も拡大した。

   現在、J-REITと呼ばれる市場に上場している不動産投資信託は計17ファンド。年内にはさらに10ファンド近くが上場を予定しているとされ、その時価総額も現時点で約2.5兆円と、03年3月末時点の3倍、04年3月末の1.6倍にまで膨れ上がった。
   それにもまして急増しているのが、上場REITのように不特定多数を投資家とするのではなく、機関投資家だけを顧客とした私募（プライベート）ファンドだ。大手不動産会社だけでなく、外資や商社、金融機関に独立系の中小法人までが加わり、国内には現在100を超える私募ファンドが乱立している。これらのファンドを通じて東京都内の不動産に流れ込んだ資金は「04年だけで上場REIT分も含め約3兆円にのぼる」（みずほ銀行）ともいわれている。

REIT、特に私募ファンドは不安がいっぱい

   だが、こうしたファンドが運用対象として取得を狙う不動産は、リニューアル次第で安定した賃料収入が得られるか、高値での転売が可能な優良物件に限られる。平均路線価が上昇したとはいえ、都心以外の地域では逆に下落が続いているエリアもあり、いわゆる「勝ち組」と「負け組」の格差が広がっている。右肩上がりの地価上昇には疑問の声も少なくない。
   仮に長期金利が反転すれば、REITから他の金融商品への“逆流”が起こりかねない。これは不動産市況の先行き不安材料だ。現在、上場REITの保有者は約5割が地方銀行などの金融機関。これらが一斉に売りを浴びせれば、地価再暴落の引き金となる。また私募ファンドの資金はその7割超が借入金で賄われているとされるだけに、金利上昇はたちまち運用利回りの低下と採算悪化となって跳ね返る。「恐怖」と隣り合わせの地価上昇でもある。